Category: Projecten

a.s.r. real estate beheert een grote portefeuille Nederlands landelijk vastgoed. Deze portefeuille is onderdeel van de beleggingsstrategie van de verzekeraar. Jaarlijks dient de waarde van deze beleggingsportefeuille te worden vastgesteld. Hiervoor schakelt a.s.r. externe taxateurs in.

Wiberg verricht sinds 2016 met een vast taxatieteam voor a.s.r. deze zogenaamde balanstaxaties. De taxateurs zijn NRVT-gecertificeerd en ingeschreven in de Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Bij vaststelling van het waardeniveau maken de taxateurs gebruik van AgriTax®, een Wiberg-applicatie waarin alle agrarische transacties over een grote reeks van jaren zijn opgenomen.

Nagenoeg alle agrarische objecten zijn verpacht. Er is sprake van een grote verscheidenheid aan pachtcontracten. De taxateur moet naast de marktwaarde ook de waarde met een bijzonder uitgangspunt vaststellen Hierbij dient rekening te worden gehouden met de condities die in het contract zijn vastgelegd.

In de Flevopolder wordt een tankstation ontwikkeld. De toekomstige eigenaar van het tankstation is inmiddels wel eigenaar van het perceel waarop het tankstation gebouwd gaat worden, maar nog niet van de verkeersroute.

In het bestemmingsplan is aangegeven hoe de verkeersroute van en naar het tankstation moet gaan lopen. De benodigde grond is in eigendom van zowel  Staatsbosbeheer (SBB) als van Waterschap Zuiderzeeland (WZZ). Om een rendabele exploitatie te kunnen realiseren wil de eigenaar van het nieuwe tankstation ook die grond verwerven.

Opdracht
In 2024 hebben SBB en WZZ aan Wiberg gevraagd de betreffende grond, nu nog in gebruik als bos, natuur en water, te taxeren. De opdracht luidt het vaststellen van de complexwaarde of evenwichtswaarde.

Definitie evenwichtswaarde (complexwaarde)
De evenwichtswaarde is de geschatte prijs voor de overdracht van een actief of passief tussen geïdentificeerde, bereidwillige partijen met kennis van zaken die de belangen van beide partijen uitdrukt.

Het vaststellen van de evenwichtswaarde
Bij het vaststellen van de evenwichtswaarde moet de voor beide partijen redelijke prijs worden geschat, rekening houdend met de voor- of nadelen die voor elk van de partijen aan de transactie zijn verbonden. Let wel: de evenwichtswaarde is geen marktwaarde. Bij het bepalen van de marktwaarde moeten alle specifieke voor- of nadelen die niet algemeen beschikbaar zijn voor, of een last vormen voor marktdeelnemers buiten beschouwing worden gelaten. De evenwichtswaarde is daarmee een breder begrip dan marktwaarde.

Hoewel de prijs die billijk is tussen twee partijen meestal gelijk zal zijn aan de prijs die in de markt kan worden verkregen, zullen er ook voorbeelden zijn waar bij de schatting van de evenwichtswaarde rekening wordt gehouden met zaken die bij schatting van de marktwaarde buiten beschouwing moeten worden gelaten. Daarbij valt te denken aan bepaalde elementen van synergiewaarde die het gevolg zijn van een combinatie van de belangen. Zo ook in het geval van deze taxatie. Nu de twee onderdelen in verschillende handen zijn, zijn deze minder waard dan wanneer ze zijn samengevoegd.

Aanpak
Taxateurs van Wiberg hebben na een opname in het veld een analyse gemaakt van gerealiseerde verkoopcijfers (referenties). Alle gegevens zijn verwerkt en geanalyseerd.

Het eindresultaat is een taxatierapport waarin gemotiveerd een prijs per m² voor de aan te kopen percelen is bepaald.

Soms is de waardevaststelling van WOZ-objecten reden voor een jarenlange onenigheid tussen de belastingplichtige en een gemeente. Een situatie waar uiteindelijk niemand wijzer van wordt, immers procedures kosten veel geld en tijd, zowel voor de gemeente als voor de belastingplichtige.

Op verzoek van de betreffende gemeente is Wiberg met dit dossier aan de slag gegaan en heeft na een opname ter plaatse en diverse gesprekken met de belastingplichtige een compromisvoorstel uitgewerkt. Een voorstel waarbij uiteraard de huidige wet- en regelgeving in acht is genomen. Uiteindelijk konden beide partijen zich vinden in het compromis, waarna een vaststellingsovereenkomst is opgesteld.

Het nut van mediation
Het lukt partijen niet altijd om tot overeenstemming te komen, ondanks veelvuldig overleg. De oorzaken kunnen divers zijn, maar het gevolg is dan dat zaken te lang blijven liggen omdat er maar geen oplossing lijkt te komen. Een frisse blik op de zaak en een oplossingsgerichte werkwijze, waarbij wat in het verleden is gebeurd even geparkeerd wordt, leiden vaak tot een oplossing.

In de bovengenoemde casus is het Wiberg gelukt. Tot tevredenheid van beide partijen. Maar ook hier geldt dat successen uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst. Partijen moeten open staan voor een acceptabele oplossing en vaak ligt de oplossing ergens in het midden.

Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), opgericht 1 januari 2016, registreert vastgoedtaxateurs op persoonlijke titel en zorgt voor eenduidige reglementen, gedrags- en beroepsregels. Daarnaast houdt het NRVT toezicht op de naleving van de gedrags- en beroepsregels, de reglementen en de Permanente Educatie. Kortom het NRVT bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register-Taxateur. Dit toezicht wordt ook wel aangeduid als ‘Doorlopend Toezicht’.

Doorlopend Toezicht
Vanaf 2018 is het NRVT gestart met doorlopend toezicht. Aanvankelijk voerde het NRVT de audits uit met eigen medewerkers. Al snel echter bleek dat het team te klein was. Het NRVT heeft als doelstelling om iedere Register-Taxateur eens in de vijf jaar uit te nodigen voor een audit. Met zo’n 6.000 ingeschreven Register-Taxateurs is dat een hele kluif. In het najaar van 2019 werden zo’n 30 Register-Taxateurs opgeleid om als auditor namens het NRVT de audits te kunnen uitvoeren.

Een taxateur van Wiberg Taxaties is één van deze auditoren. Jaarlijks moet specifiek hiervoor bijscholing gevolgd worden.

Opdracht aan de taxateur
Vanuit het team Doorlopend Toezicht wordt een auditor benaderd. De eerste vraag luidt dan altijd of er sprake is van een COI (belangenconflict). Is dat niet het geval dan staat de weg vrij voor een desk- of fieldaudit. Een audit wordt in gezamenlijk overleg gepland. De auditee krijgt het verzoek om documenten aan te leveren. Dat zijn 3 volledige taxatiedossiers, een portfolio overzicht, de eigen verklaringen en een kopie van het voorblad van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

De auditor gaat zich aan de hand van deze documenten inlezen en voorbereiden. Vervolgens maakt hij een verslag van de deskaudit. Soms wordt een deskaudit gevolgd door een fieldaudit. Bij een fieldaudit vindt een gesprek plaats tussen auditee en auditor. Ook in dit geval maakt de auditor van zijn bevindingen een verslag.

Daarna stelt de Commissie Toezicht van het NRVT een advies op voor het NRVT-bestuur en neemt het bestuur een besluit.

De IJsselmeerdijk beschermt de dieper gelegen Flevopolder tegen het water van het IJsselmeer. Sinds 2017 gelden voor de waterkeringen in Nederland nieuwe wettelijke waterveiligheidsnormen. Deze norm is voor Flevoland strenger dan in het verleden om te kunnen inspelen op de gevolgen van klimaatverandering en om het grotere aantal inwoners en de hogere economische waarde in Flevoland beter te beschermen.

De huidige waterkering voldoet niet meer aan de nieuwe strengere norm die eraan gesteld is. Dit betekent dat een dijkversterking nodig is. Het is de wettelijke taak van Waterschap Zuiderzeeland om de keringen uiterlijk in 2050 aan de normen te laten voldoen. Waterschap Zuiderzeeland is daarom in 2019 gestart met het meerjarige project Versterking IJsselmeerdijk.

Opdracht
In 2024 heeft het Waterschap Zuiderzeeland aan Wiberg gevraagd om een taxatie te verrichten. Het gaat hierbij om de dijk vanaf de Ketelbrug tot aan de Houtribdijk (bij Lelystad). Over een lengte van ruim 17 km wil het Waterschap een strook water van circa 60 meter breed verwerken. Het Waterschap is voornemens om op deze strook een “vooroever” aan te leggen zodat bij hoog water en storm de golfslag gedempt wordt. De huidige eigenaar van deze strook is het Rijk.

Aanpak
Taxateurs van Wiberg hebben na een opname in het veld een analyse gemaakt van gerealiseerde verkoopcijfers (referenties). Alle gegevens zijn verwerkt en geanalyseerd.

Het eindresultaat is een taxatierapport waarin gemotiveerd een prijs per m² voor het aan te kopen gedeelte IJsselmeer is bepaald.

Met enige regelmaat ontstaat schade aan landbouwgewassen als gevolg van wateroverlast. Wanneer een landbouwperceel langdurig nat is, gaat dit ten koste van de gewasgroei en kunnen gewassen in extreme situaties zelfs afsterven en wegrotten.

De taxateurs van Wiberg worden regelmatig ingeschakeld als een externe partij verantwoordelijk is voor de wateroverlast. Veelvoorkomende oorzaken zijn de uitvoering van bouwwerkzaamheden waarbij aan afwatering niet functioneert, slecht onderhoud aan watergangen of activiteiten van bevers (aanleg van beverdammen).

Wiberg treedt in dit soort situaties regelmatig op als schadetaxateur. In ons taxatierapport beschrijven wij de oorzaak van de wateroverlast zorgvuldig en stellen wij de omvang van de schade vast. Naast opbrengstderving kan ook prijsverlies als gevolg van slechtere productkwaliteit een rol spelen.

In ons dichtbevolkte land worden voortdurend infrastructurele werken uitgevoerd. Wanneer deze werkzaamheden worden uitgevoerd in het landelijk gebied ontstaat met regelmaat schade aan landbouwgewassen. Bijvoorbeeld door aanleg van leidingen, het tijdelijk gebruik van grond voor transport of het uitvoeren van grondboringen.

Naast directe schade door verlies van een gewas, kan ook schade van meer langdurige aard aan de orde zijn. Structuurschade aan de bodem kan gedurende meerdere jaren leiden tot verminderde groei en lagere gewasopbrengsten.

Wiberg heeft de expertise in huis om dergelijke schades vast te stellen. Opdrachtgevers zijn onder meer Energie Beheer Nederland, TAQA en Stedin.

Gebiedscoöperatie Buijtenland van Rhoon beheert ten Zuiden van Rotterdam een agrarisch gebied van honderden hectares. Het beheer is natuurinclusief, met veel aandacht voor het onderhoud van cultuurlandschap, natuur en biodiversiteit.

Het beperken van de gewasschade en het beheer van diersoorten die schade veroorzaken aan landbouwgewassen is een actueel vraagstuk. De coöperatie wil zo beperkt mogelijk ingrijpen in aanwezige populaties van schadeveroorzakende diersoorten, maar tegelijkertijd moet ook een economisch rendabele landbouwexploitatie haalbaar zijn.

Omdat Wiberg de faunaschade in het gebied reeds meerdere jaren taxeert, heeft zij een goed inzicht in de ontstane schades. Deze kennis vormde de basis voor een advies aan de coöperatie over schadepreventie en populatiebeheer, de effecten van faunaschade op de rentabiliteit van verschillende teelten en de mogelijkheden om de schade te compenseren.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) laat sinds 2005 landelijke taxatiewijzers opstellen, die een belangrijke rol spelen bij de WOZ-taxatie van courante, incourante en agrarische objecten in het kader van de Wet WOZ. Met de jaarlijkse actualisering van de taxatiewijzers worden de gegevens aangepast aan ontwikkelingen in de markt en aan gebruikservaringen.

De specialisten van Wiberg Taxaties onderhouden de taxatiewijzers voor Agrarische objecten, NSW-landgoederen, Duurzame energie, NS-stations, Nutsvoorzieningen en Defensie-objecten. Naast taxatietechnische kennis van deze marktsegmenten vergt de actualisering van taxatiewijzers ervaring met specifieke automatiseringssystemen. Ook het voeren van constructief overleg met belangenbehartigers van deze sectoren is een belangrijk aspect van deze opdracht. Voor de Agrarische taxatiewijzer volgt Wiberg elke maand nauwgezet de ontwikkeling van de agrarische grondprijs (AgriTax®).

Actualisering voor belastingjaar 2025
In overleg met de VNG en betreffende marktpartijen heeft Wiberg bovengenoemde taxatiewijzers geactualiseerd naar waardepeildatum 1 januari 2024 (belastingjaar 2025).

Voor het actualiseren van deze wijzers verzamelt Wiberg transportaktes, verkoopcijfers, verkoopinformatie, brochures, stichtingskosten en herbouwkosten van verschillende onroerende zaken. Daarnaast volgt Wiberg de actuele jurisprudentie aangaande WOZ-waarderingen. Uit deze veelheid aan informatie stelt Wiberg tenslotte gestructureerd (basis)kengetallen op voor de waardering van de diverse soorten onroerende zaken in het kader van de WOZ.

In goed overleg
De concepten van de wijzers worden besproken met vertegenwoordigers van de branche zodat ook zij hun inbreng kunnen hebben bij het vaststellen van de kengetallen voor de WOZ-waardering voor het komende belastingjaar.

De provincie Drenthe beschikt over een portefeuille agrarische ruilgrond. Deze gronden werden aangekocht in ‘t kader van het Programma Natuurlijk Platteland.

Opdracht
De portefeuille agrarische ruilgrond is jaarlijks aan mutaties onderhevig, maar bevat gemiddeld zo’n 180 percelen met een totale oppervlakte van circa 750 hectare.  In verband met een correcte verwerking in de balans en jaarverslaglegging dient de waarde van deze gronden ieder jaar te worden geactualiseerd. Sinds 2019 verricht Wiberg jaarlijks deze taxaties.

Aanpak
Wiberg Taxaties heeft samen met de provincie Drenthe een systematiek ontwikkeld waarbij het gebruik van AgriTax® centraal staat. Het gaat hierbij om een zesjarige waarderingscyclus. In het eerste jaar vindt een Volledige Taxatie (VT) plaats met inventarisatie, veldopname en waardering. De daaropvolgende twee jaren wordt een Mutatie Taxatie (MT) uitgevoerd. In het vierde jaar vindt een Hertaxatie (HT) plaats, gevolgd door twee jaar een Mutatie Taxatie. Daarmee is de zesjarige cyclus afgerond, waarna weer een nieuwe cyclus begint met een Volledige Taxatie.

Alle taxaties worden verricht conform het NRVT-reglement voor de waardering van Landelijk en Agrarisch Vastgoed. De taxateurs die de werkzaamheden verrichten zijn NRVT-gecertificeerd en ingeschreven in de Kamer Landelijk Agrarisch Vastgoed.

AgriTax®
In het taxatieproces maakt Wiberg gebruik van de in eigen beheer ontwikkelde applicatie AgriTax®. AgriTax® is specifiek ingericht voor de ondersteuning bij taxaties van agrarische gronden en de onderbouwing van de uitkomsten. De applicatie levert gescreende marktgegevens en referentiewaarden over agrarische percelen in geheel Nederland.
Daarnaast biedt AgriTax® een module die het taxatiewerk in het veld ondersteunt. Deze module draait op een tablet en helpt de taxateur via de ingebouwde GPS om de kadastrale percelen in het veld te vinden. Vervolgens kan de taxateur aantekeningen en foto’s maken en direct aan het te taxeren perceel koppelen. Eenmaal  achter zijn bureau ziet de taxateur op de webapplicatie deze gegevens weer terug, inclusief een selectie van mogelijke referenties plus een voorstel voor de waarde per hectare. De taxateur kan hiermee aan de slag om zijn waardering en het rapport af te ronden.