Categorie: Projecten

De afgelopen 4 jaren is de populatie wolven in Nederland aanzienlijk toegenomen. Dit heeft geleid tot een stijging in het aantal aanvallen op landbouwhuisdieren. De laatste maanden hebben taxateurs veel schadetaxaties bij veehouders en hobbyboeren in de provincie verricht.
Het NOS journaal volgde een taxateur van Wiberg bij het opnemen van een schademelding. Hij onderzocht het dode schaap van een familie uit Drenthe en concludeerde dat dit schaap waarschijnlijk slachtoffer is van een aanval door een wolf.

De taxateur van Wiberg verwacht dat het probleem de komende jaren alleen maar zal toenemen, zolang de wolvenpopulatie in stand wordt gehouden.

Op 2 juni 2003 viel in korte tijd uit een zware onweersbui zo’n 100 millimeter water in een deel van de Noordoostpolder. Volgens de getroffen akkerbouwers en fruittelers liep het regenwater die dag niet goed weg als gevolg van een gedeeltelijk gestremde waterafvoer. Regen, hagel en de daarop volgende wateroverlast hebben geleid tot diverse vormen van gewasschade, waarvoor een aantal agrariërs Waterschap Zuiderzeeland aansprakelijk heeft gesteld.

Herberekening door Wiberg
Na een jarenlange juridische strijd over de aansprakelijkheid werd in 2021 de vraag over de hoogte van de schade actueel. Wiberg heeft in opdracht van Waterschap Zuiderzeeland een beoordeling uitgevoerd van de schadetaxaties die in opdracht van de gedupeerde telers waren opgesteld. De taxateur van Wiberg heeft een herberekening uitgevoerd, die als verweer is ingebracht in de gerechtelijke procedure. Op aangeven van de rechtbank zijn de taxatie technische verschillen van inzicht in een taxatiecommissie behandeld en in consensus tot een oplossing gebracht. 

Overheden concurreren regelmatig met bedrijven. Om te voorkomen dat in een dergelijke situatie sprake is van concurrentievervalsing, is de overheid gebonden aan bepaalde gedragsregels. Zo mag zij een product of dienst niet beneden de kostprijs aanbieden. In de Wet Markt en Overheid  staan de gedragsregels duidelijk omschreven
De Wet Markt en Overheid valt onder het Mededingingsrecht.

Verhuur door een overheidsinstantie
In deze casus treedt de gemeentelijke overheid op als verhuurder ten behoeve van een commerciële activiteit. Het is dan wettelijk verplicht een marktconforme huur te berekenen. De betreffende huurder is een commercieel kinderdagverblijf. De andere twee huurders van de locatie zijn scholen die door de gemeente bekostigd worden. De scholen vallen daarom buiten de wettelijke maatregel.

Aan Wiberg de opdracht om een marktconforme huur te bepalen. Wiberg stelde de huur vast aan de hand van een aantal criteria:

● Kostprijs dekkende huur;
● Draagkrachthuur;
● Huurprijsanalyse op basis van door de gemeente verhuurde vergelijkbare panden;
● Huurprijsanalyse op basis van te huur staande commerciële bedrijfsruimten;
● Huurprijsanalyse van verhuurde commerciële bedrijfsruimte.

Een weging van de hiervoor berekende huurwaarden gaf antwoordt op de vraag wat een reële huurprijs is voor het te verhuren gedeelte van een IKC (Integraal Kind Centrum) aan een kinderopvangorganisatie.

Ontwikkeling, realisatie en beheer van natuur zijn door het Rijk gedecentraliseerd naar de provincies. Het gaat hierbij onder andere om de permanente omvorming van landbouwgrond naar natuur, het inrichten van deze gebieden en natuurbeheer.

Eigenaren die landbouwgrond geschikt willen maken voor natuur of natuurbeheerders die de kwaliteit van beheer verder willen ontwikkelen kunnen bij de provincie subsidie aanvragen. Deze Subsidieregeling Kwaliteitsimpuls Natuur en Landschap (SKNL) moet eigenaren stimuleren een steentje bij te dragen aan de ontwikkeling van natuurgebieden.

De provincie Fryslân heeft Wiberg Taxaties opdracht gegeven enkele natuurpercelen te taxeren. Het doel van deze taxatie is het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde van deze percelen.

Een agrarische ondernemer in de Ooijpolder heeft Wiberg Taxaties opdracht gegeven zijn bedrijf op twee manieren te taxeren. Het bedrijf beslaat een oppervlak van circa 80 hectare. De specifieke kennis en ervaring van Wiberg waren doorslaggevend voor zijn keus.

Er zijn twee taxaties opgesteld. In de eerste taxatie was het uitgangspunt dat de grond in gebruik blijft als cultuurgrond. Bij de tweede waardebepaling taxeerde de taxateur het onroerend goed op basis van de optie dat voor 30 hectare cultuurgrond mogelijk een ontgrondingsvergunning wordt verkregen en een overeenkomst wordt aangegaan voor het winnen van 2,5 miljoen m3 zand en/of grind.

De eigenaar van het onroerend goed wilde inzicht in de WEVAB-waarde en de marktwaarde van zijn bedrijf.

De Vereniging van Nederlandse gemeenten (VNG) laat sinds 2005 landelijke taxatiewijzers opstellen, die een belangrijke rol spelen bij de WOZ-taxatie van courante, incourante en agrarische objecten in het kader van de Wet WOZ. Met de jaarlijkse actualisering van de taxatiewijzers worden de gegevens aangepast aan ontwikkelingen in de markt en aan de gebruikservaringen.

De specialisten van Wiberg Taxaties onderhouden de taxatiewijzers voor Agrarische objecten, NSW-landgoederen, Duurzame energie, NS-stations, Nutsvoorzieningen en Defensie-objecten. Naast taxatietechnische kennis van deze marktsegmenten vergt de actualisering van taxatiewijzers ervaring met specifieke automatiseringssystemen. Ook het voeren van constructief overleg met belangenbehartigers van deze sectoren is een belangrijk aspect van deze opdracht. Voor de Agrarische taxatiewijzer volgt Wiberg elke maand nauwgezet de ontwikkeling van de agrarische grondprijs (AgriTax®).

Wiberg heeft, na een Europese aanbesteding, de opdracht tot actualisering verkregen voor 3 jaren (waardepeildata 1 januari 2022, 1 januari 2023 en 1 januari 2024).

Met de komst van de wolf naar Nederland is schade aan landbouwhuisdieren onvermijdelijk. Schapen zijn de meest voorkomende slachtoffers. Omdat de wolf op de lijst van beschermde diersoorten staat, is schadepreventie niet eenvoudig. Wanneer landbouwhuisdieren slachtoffer zijn geworden van een wolf, kunnen gedupeerde veehouders een beroep doen op een schadevergoeding van de overheid. BIJ12,  verantwoordelijk voor de uitvoering van het beleid, heeft het veldwerk en de taxatie uitbesteed aan Wiberg Taxaties.

De eigenaar van een gedood of gewond dier moet dit direct melden aan Bij12
BIJ12 beoordeelt de melding aan de hand van foto’s en de beschrijving van het voorval. Hierbij zijn ook eventueel aanwezige sporen belangrijke aanknopingspunten. Lijkt het om een wolf te gaan, dan krijgt Wiberg het verzoek om een taxateur nog dezelfde dag ter plaatse onderzoek te laten doen. Zijn opname bestaat uit een visuele beoordeling van de verwondingen, van eventueel andere aanwezige sporen en van de getroffen preventieve maatregelen. Daarnaast neemt hij DNA-monsters en stuurt die naar een laboratorium. Met dit laboratoriumonderzoek kan de veroorzaker meestal nauwkeurig worden vastgesteld. De uitkomsten van het lab-onderzoek zijn daarom altijd leidend. Soms heeft een kadaver te lang gelegen of heeft langdurige regenval de DNA sporen uitgewist. In dat geval geeft het oordeel van de taxateur de doorslag. Naast het onderzoek ter plaatse stelt de taxateur een taxatie op van de schade. Hierbij hanteert hij de richtlijnen die door BIJ12 zijn opgesteld.

De provincie Drenthe beschikt over een portefeuille agrarische ruilgrond. Deze gronden werden aangekocht in kader van het Programma Natuurlijk Platteland.

Opdracht
De portefeuille agrarische ruilgrond is jaarlijks aan mutaties onderhevig, maar bevat gemiddeld zo’n 150 percelen met een totale oppervlakte van circa 550 hectare.  In verband met een correcte verwerking in de balans en jaarverslaglegging dient de waarde van deze gronden jaarlijks te worden geactualiseerd. Sinds 2019 verricht Wiberg jaarlijks deze taxaties.

Aanpak
Wiberg Taxaties heeft samen met de provincie Drenthe een systematiek ontwikkeld waarbij het gebruik van AgriTax® centraal staat. Het gaat hierbij om een zesjarige waarderingscyclus. In het eerste jaar vindt een Volledige Taxatie plaats met inventarisatie, veldopname en waardering. De daaropvolgende twee jaren wordt een Mutatie Taxatie uitgevoerd. In het vierde jaar vindt een Hertaxatie plaats, gevolgd door twee jaar een Mutatie Taxatie. Daarmee is de zesjarige cyclus afgerond, waarna weer een nieuwe cyclus begint met een Volledige Taxatie.

Werkwijze
Begin 2020 werd gestart met een Volledige Taxatie van 47 percelen, waarbij elk object ter plaatse werd geïnspecteerd. De overige 106 percelen werden eerder (2019) door Wiberg volledig getaxeerd. Hier kon worden volstaan met een Mutatie Taxatie. Alle taxaties worden verricht conform het NRVT-reglement voor de waardering van Landelijk en Agrarisch Vastgoed. De taxateurs die de werkzaamheden verrichten zijn NRVT-gecertificeerd en ingeschreven in de Kamer Landelijk Agrarisch Vastgoed.

AgriTax®
In het taxatieproces maakt Wiberg gebruik van de in eigen beheer ontwikkelde applicatie AgriTax®. AgriTax® is specifiek ingericht voor de taxatie van agrarische gronden en onderbouwing van de uitkomsten. De applicatie levert gescreende marktgegevens en referentiewaarden over agrarische percelen in geheel Nederland.
Daarnaast heeft AgriTax® een module die het taxatiewerk in het veld ondersteunt. Deze module draait op een tablet en helpt de taxateur om de kadastrale percelen in het veld te vinden. Vervolgens kan de taxateur aantekeningen en foto’s maken en direct aan het te taxeren perceel koppelen. Eenmaal weer achter zijn bureau ziet de taxateur op de webapplicatie deze gegevens weer terug, inclusief een selectie van mogelijke referenties plus een voorstel voor de waarde per hectare. De taxateur kan hiermee aan de slag om zijn waardering af te ronden.

BIJ12 behandelt namens alle provincies jaarlijks zo’n 6.000 aanvragen voor tegemoetkoming in faunaschade. Het gaat doorgaans om schade aan gewassen door natuurlijk in het wild levende dieren. Zoals schade aan gras door ganzen of schade aan fruit door mezen. In 2021 werd voor ruim 35 miljoen euro aan tegemoetkomingen uitbetaald.

Wiberg Taxaties voert een substantieel deel van de totaalopdracht uit. Wiberg is belast met de taxatie van schade aan grasland in de provincies Zuid-Holland, Gelderland, Utrecht, Overijssel, Noord-Brabant, Limburg en Zeeland. Tevens taxeert Wiberg de schade aan landbouwhuisdieren en aan alle overige gewassen, zoals fruit, bomen, graan en graszaad in heel Nederland.

Betrouwbare taxaties
Met ingang van 2020 werd het gehele proces, vanaf de tegemoetkomingsaanvraag via taxatie tot betaling, volledig gedigitaliseerd. BIJ12 stelt hoge eisen aan de bureaus waarmee zij samenwerkt. Bij het opstellen van de overeenkomst is niet alleen kritisch gekeken naar het digitale proces en de kwaliteit van de taxateurs, maar ook naar procesbeheersing en kwaliteitsborging. Daarnaast is de mogelijkheid om op termijn te kunnen inspelen op nieuwe technieken van schadebepaling in de beoordeling meegenomen. Denk daarbij aan drones en satellietbeelden.

Taxateurs
De taxateurs van Wiberg hebben een agrarische achtergrond. Zij zijn bekend met schadebeelden en schadeoorzaken en beschikken bovendien over de vereiste kennis van gewassen, diersoorten en de actuele marktprijzen. Voor deze omvangrijke opdracht heeft Wiberg 35 Taxateurs beschikbaar. Een groeiend aantal taxateurs is VRT-geregistreerd.

In opdracht van a.s.r. real estate taxeerde Wiberg, in verband met de aankoop, Landgoed Junne. Voor de uitvoering van deze bijzondere opdracht werd een team van 3 personen ingezet.

Landgoed Junne omvat bijna 1050 hectare en is daarmee één van de grotere landgoederen in Nederland. Bos en natuur vormen met 784 hectare een belangrijk onderdeel van het landgoed. 250 hectare landbouwgrond inclusief 3 hoeves, een bungalowparkje, 23 woningen en enkele andere opstallen completeren het landgoed.

In het kader van de taxatie werden de juridische aspecten, het actuele gebruik, de staat van de objecten, de risico’s en ontwikkelmogelijkheden, de marktomstandigheden en referentietransacties onderzocht. Wiberg Taxaties  stelde in eerste instantie de marktwaarde in vrije staat vast. Vervolgens de marktwaarde waarbij rekening is gehouden met alle lopende contracten, zoals pacht, erfpacht, huur, etc.

Wiberg Taxaties heeft de marktwaarde vastgesteld met de comparatieve benadering. Een werkwijze die uitgaat van de vergelijking met relevante transacties van vergelijkbare marktsegmenten. Gelet op de omvang van het landgoed en de schaarste aan vergelijkingstransacties is veel aandacht geschonken aan de onderbouwing van de taxatie.